Fréjus et sa région : l’immobilier en surchauffe, entre rêve méditerranéen et réalité tendue

Entre plages ensoleillées, patrimoine historique et proximité des Alpes, la zone de Fréjus-Saint-Raphaël attire toujours plus d’acheteurs. Mais dans ce paradis convoité, l’équilibre entre offre et demande reste fragile. Quels sont les moteurs de cette tension persistante ? Quelles stratégies adopter pour naviguer ce marché complexe ? Plongeons dans les coulisses d’un territoire où l’immobilier ne connaît pas la crise.

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Un aimant touristique qui dope la demande

La côte varoise, et Fréjus en particulier, incarne depuis des décennies le rêve immobilier des Français et des étrangers. Plusieurs facteurs expliquent cette attractivité sans faille :

- Un climat méditerranéen : plus de 2 700 heures de soleil par an, des hivers doux et des étés animés. - Une diversité paysagère unique : entre mer (plages de sable fin), campagne (domaines viticoles) et montagne (massif de l’Estérel à proximité). - Des infrastructures de qualité : aéroport international de Toulon-Hyères, TGV en gare de Saint-Raphaël, autoroute A8. - Un patrimoine culturel riche : arènes romaines, cathédrale de Fréjus, musées et festivals (comme les Francofolies).

Résultat : une pression démographique constante, avec une population qui gonfle de 30 % en période estivale. Les résidents secondaires représentent près de 40 % des transactions, selon les notaires du Var.

> « Fréjus n’est plus une destination de villégiature occasionnelle, mais un lieu de vie à l’année pour de nombreux actifs et retraités. Cette mutation change la donne sur le marché. » — Analyse d’un expert local

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L’offre à la traîne : pourquoi les biens se font rares

Malgré une demande soutenue, le parc immobilier peine à suivre. Plusieurs goulots d’étranglement expliquent cette rareté :

1. Un foncier limité et cher

- Les zones constructibles sont restreintes par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui protège les espaces naturels (parc naturel régional de l’Estérel, zones humides). - Le prix du m² a bondi de 15 % en 3 ans, rendant les projets de construction moins rentables pour les promoteurs. - Les délais d’obtention des permis de construire s’allongent (18 mois en moyenne), freinant les nouveaux programmes.

2. Une spéculation foncière accrue

- Les investisseurs institutionnels (fonds étrangers, SCPI) rachètent des résidences entières pour les transformer en locations saisonnières (Airbnb, résidences de tourisme). - Les maisons de caractère (bastides, villas des années 1930) sont convoitées par une clientèle aisée, faisant exploser les prix dans les quartiers historiques.

3. Un parc locatif sous tension

- Le taux de vacance locative est inférieur à 1 % dans le centre-ville, contre 3 % en moyenne nationale. - Les loyers ont augmenté de 8 à 12 % en un an, selon les observatoires locaux, poussant les ménages modestes vers les communes périphériques (Puget-sur-Argens, Roquebrune-sur-Argens).

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Les prix : une courbe qui ne faiblit pas

En 2024, Fréjus et ses alentours affichent des niveaux de prix record, avec des disparités marquées selon les secteurs :

| Type de bien | Prix moyen au m² (2024) | Évolution sur 1 an | Zones les plus chères | |--------------------------|----------------------------|------------------------|-------------------------------------| | Appartement (neuf) | 5 200 € | +6 % | Centre-ville, Port Fréjus | | Appartement (ancien) | 4 100 € | +4 % | Quartier de la Villa Aurélienne | | Maison (avec piscine) | 6 500 € | +9 % | Domaine de Valescure, Saint-Aygulf | | Terrain constructible | 350 €/m² | +12 % | Proche mer ou golf |

À noter : Les biens avec vue mer ou piscine se vendent en moins de 15 jours en moyenne, souvent au-dessus du prix affiché.

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Où trouver des opportunités ? Les alternatives malines

Face à un marché tendu, les acquéreurs doivent élargir leur périmètre ou cibler des biens moins concurrencés. Voici quelques pistes :

🔹 Les communes périphériques en plein essor

- Puget-sur-Argens : prix au m² 30 % moins chers qu’à Fréjus, avec un cadre rural préservé. - Roquebrune-sur-Argens : dynamique grâce à son pôle commercial et ses écoles, idéal pour les familles. - Les Adrets-de-l’Estérel : pour les amoureux de la nature, à 20 minutes de la mer.

🔹 Les biens à rénover : un levier pour accéder au marché

- Les maisons des années 1970-1980 offrent un potentiel de plus-value après travaux (ex. : ajout d’une piscine, rénovation énergétique). - Certains quartiers comme Saint-Raphaël Ouest regorgent de T3/T4 à moins de 3 500 €/m², perfectibles.

🔹 L’immobilier neuf : des avantages malgré les délais

- Les programmes Pinel ou LMNP (pour la location saisonnière) permettent des réductions d’impôts. - Exemple : la résidence Les Terrasses de l’Argens (livraison 2025) propose des T2 à partir de 280 000 € avec piscine collective.

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Conseils pour acheteurs et vendeurs : comment tirer son épingle du jeu

🔵 Pour les acheteurs

✅ Soyez réactif : les biens bien placés partent en 48h. Préparez votre dossier de financement à l’avance. ✅ Élargez vos critères : une maison sans piscine ou un appartement en étage peut faire baisser le prix de 10 à 20 %. ✅ Négociez hors saison : les vendeurs sont moins sollicités entre novembre et février. ✅ Faites-vous accompagner : un chasseur immobilier local connaît les offres off-market.

🟢 Pour les vendeurs

✅ Misez sur la valorisation : un home staging ou des photos professionnelles peuvent augmenter le prix de 5 à 10 %. ✅ Ciblez les acheteurs étrangers : les Belges, Suisses et Britanniques représentent 25 % des acquéreurs. Un dossier en anglais est un plus. ✅ Anticipez les diagnostics : un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ou B accélère la vente.

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Perspectives 2025 : vers un rééquilibrage ?

Les experts s’accordent sur un maintien de la tension à court terme, mais plusieurs facteurs pourraient atténuer la pression :

- L’arrivée de nouveaux programmes : 1 200 logements sont prévus d’ici 2026 (dont 30 % de sociaux). - Le durcissement des règles Airbnb : la mairie de Fréjus limite désormais les locations saisonnières à 120 jours/an dans certains quartiers. - La hausse des taux d’intérêt : si elle se poursuit, elle pourrait refroidir la demande des investisseurs.

En conclusion, Fréjus et sa région restent un eldorado immobilier, mais un eldorado exigeant. Pour les acheteurs, la patience et la flexibilité sont clés. Pour les vendeurs, c’est le moment de maximiser la valeur de leur bien. Dans tous les cas, s’entourer de professionnels locaux fait la différence.

> « Ici, l’immobilier n’est pas une simple transaction, c’est l’achat d’un art de vivre. Et ça, ça n’a pas de prix. » — Agent immobilier à Saint-Raphaël

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