Télétravail vs. SCPI de bureaux : un marché immobilier à la croisée des chemins

La révolution du travail hybride, accélérée par la pandémie, a bouleversé les habitudes professionnelles – et, par ricochet, le marché de l’immobilier tertiaire. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) axées sur les bureaux, autrefois plébiscitées pour leur rendement stable, voient aujourd’hui leur modèle interrogé. Entre désaffection partielle des espaces traditionnels et émergence de nouvelles attentes, faut-il craindre un déclin de ces véhicules d’investissement ? Ou au contraire, saisir les opportunités d’une mutation en cours ?

Plongeons dans les dynamiques qui redessinent ce secteur.

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1. Le télétravail : une menace structurelle ou un simple ajustement conjoncturel ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : - 3 jours en moyenne : c’est la fréquence hebdomadaire de télétravail pour 40 % des salariés français en 2023 (source : DARES). - -15 % de surfaces louées dans les grandes métropoles depuis 2020, selon Knight Frank. - Des taux de vacance record : jusqu’à 8 % à Paris (contre 5 % avant la crise), avec des pics à 12 % dans certaines villes de province.

Conséquence directe : une pression à la baisse sur les loyers et une sélection accrue des locataires. Les entreprises privilégient désormais des espaces flexibles, modulables et éco-responsables, au détriment des bureaux classiques, jugés trop rigides ou coûteux.

> « Le marché n’est pas mort, mais il se polarise : les actifs premium résistent, tandis que les immeubles obsolètes deviennent des passifs », explique Sophie Lambert, directrice d’une SCPI spécialisée.

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2. SCPI de bureaux : quels risques pour les investisseurs ?

🔴 Baisse des revenus locatifs

Avec la réduction des surfaces occupées, certaines SCPI voient leur taux d’occupation chuter, impactant mécaniquement les dividendes versés. Exemple : la SCPI Bureaux & Commerce a enregistré une baisse de 6 % de ses revenus en 2023, imputable à des renégociations de baux.

🔴 Décote des actifs moins attractifs

Les immeubles mal situés (périphérie, zones peu desservies) ou non rénovés (absence de certification environnementale, espaces fermés) subissent une décote à la revente. Certains fonds ont dû provisionner jusqu’à 20 % de leur valeur pour ajuster leur portefeuille.

🔴 Concurrence des alternatives

Les investisseurs se tournent vers des SCPI résidentielles ou logistiques, perçues comme plus résilientes. Le volume de souscriptions dans ces secteurs a progressé de +28 % en 2023, selon l’ASPIM.

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3. Pourquoi certaines SCPI résistent (et comment en profiter)

Tous les bureaux ne sont pas logés à la même enseigne. Trois leviers permettent de limiter les risques :

✅ La qualité des actifs

Les SCPI ciblant des immeubles neufs ou rénovés (label BBCA, BREEAM) et situés dans des quartiers dynamiques (La Défense, Paris QCA, Lyon Part-Dieu) maintiennent des taux d’occupation supérieurs à 95 %. Exemple : la SCPI Pierval Santé (bureaux médicaux) affiche une performance stable grâce à une demande soutenue.

✅ La diversification géographique

Les villes moyennes (Rennes, Bordeaux, Nantes) et les pôles économiques secondaires (Sophia Antipolis, Saclay) attirent des entreprises en quête de coûts maîtrisés. Certaines SCPI misent sur ces territoires pour équilibrer leur portefeuille.

✅ L’innovation locative

Des formules hybrides (espaces coworking intégrés, baux courts) ou services inclus (conciergerie, espaces bien-être) séduisent les locataires. La SCPI Corum Origin a ainsi transformé 30 % de ses surfaces en flex offices, avec un taux de remplissage à 98 %.

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4. Faut-il encore investir dans les SCPI de bureaux en 2024 ?

| Critères | ✅ Oui, si… | ❌ Non, si… | |----------------------------|----------------------------------------|----------------------------------------| | Horizon de placement | Long terme (10+ ans) | Court terme (moins de 5 ans) | | Profil de risque | Acceptation d’une volatilité modérée | Recherche de stabilité absolue | | Sélection des SCPI | Actifs premium + gestion proactive | Portefeuille vieillissant ou monothématique | | Diversification | Complément à d’autres classes d’actifs | Positionnement unique sur les bureaux |

Notre avis : - Pour les investisseurs avertis : une allocation modérée (10-20 % du portefeuille) dans des SCPI haut de gamme ou spécialisées (bureaux médicaux, tech) peut rester pertinente. - Pour les novices : privilégier les SCPI mixtes (bureaux + résidentiel) ou logistiques, moins exposées aux aléas du télétravail.

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5. Les alternatives à explorer

Si le doute persiste, voici trois pistes pour diversifier son exposition immobilière :

1. SCPI résidentielles : Demande locative forte, surtout dans les grandes villes (rendement moyen : 4-5 %).

1. SCPI logistiques : Portées par l’e-commerce, avec des loyers indexés sur l’inflation (rendement : 5-6 %).

1. REITs européens : Certains fonds cotés (comme Vonovia en Allemagne) offrent une liquidité supérieure.

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Conclusion : un secteur en mutation, pas en déclin

Le télétravail ne sonne pas le glas des SCPI de bureaux, mais il en redéfinit les règles. Les investisseurs doivent désormais :

- Analyser finement la qualité des actifs (localisation, certification, flexibilité). - Privilégier les gestionnaires innovants, capables de s’adapter aux nouvelles attentes des locataires. - Diversifier pour limiter l’exposition à un seul segment.

> « Ce n’est pas la fin des bureaux, mais la fin des bureaux tels qu’on les connaissait. Ceux qui sauront se réinventer en sortiront renforcés », résume un expert de l’IEIF.

💡 À retenir : Une SCPI de bureaux peut toujours avoir sa place dans un portefeuille équilibré – à condition de choisir les bons acteurs et de rester vigilant sur les tendances.

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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier tertiaire ? Partagez vos questions en commentaire ou consultez notre guide des meilleures SCPI 2024 pour affiner votre stratégie.